一つの敷地に複数の建築物を建てる際の『制限緩和の制度』とは

建設プロジェクトを計画する際、建築基準法で定められた「一敷地一建物の原則」がネックになることがあります。
この原則は、一つの敷地に一つの建物しか建てられないというものです。
一敷地一建物の原則は、時として柔軟な土地活用を阻む壁となることがあるため、建築基準法第86条では特例として、「一の敷地とみなすこと等による制限の緩和」が設けられています。
この緩和措置を実現するための制度である「一団地の総合的設計制度（一団地認定）」と「連担建築物設計制度」について、解説します。

一敷地一建物の原則が定められている理由

建築基準法上で単位として定められている「敷地」は、「一の建築物または用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地」のことを指します。
「一団の土地」とは権利者が同じであるひとまとまりの土地のことです。
そして、「用途上不可分の関係にある二以上の建築物」とは、たとえば、住宅と車庫や工場と倉庫など、主たる建築物とそれに付随する建築物が機能的に切り離せない一体的な関係にある場合を指します。
ほかにも、学校における校舎と体育館や、神社における本殿と社務所などが、「用途上不可分の関係にある」といえるでしょう。

つまり、建築基準法では、一つの敷地に対して、一つの建築物か、もしくは機能的に切り離せない一体的な複数の建築物しか建てられないということです。
この原則を「一敷地一建物の原則」と呼びます。

もし一つの敷地に複数の建築物がバラバラに建つことを無制限に許してしまうと、どの建物がどの敷地条件に基づいて建てられたのかがあいまいになり、法律の規制を潜り抜けるような建物が生まれかねません。
安全で秩序ある街並みを守るため、敷地と建物を一対一で管理する「一敷地一建物の原則」が基本となっているということです。

制限の緩和によって土地を有効活用できる

この「一敷地一建物の原則」があるため、たとえば一つの広い土地にマンションを二棟建てたい場合、原則として、それぞれの建物が独立して建築基準法に適合するように土地を「分筆」して、二つの敷地として扱う必要があります。
もちろん、二棟のマンションは、それぞれが独立した用途であるため、通常は「用途上不可分の関係にある一体的な建物」とは認められません。

しかし、土地を分筆すると、それぞれの敷地で道路に２メートル以上接する「接道義務」を満たす必要があります。
そして、敷地が小さくなることで斜線制限などが厳しくなり、結果として土地全体を有効に活用できなくなることがあります。

このような場合に活用できるのが、建築基準法第86条の「一の敷地とみなすこと等による制限の緩和」です。
この制限の緩和のポイントは、複数の敷地や複数の建築物を、特定の建築基準法上のルール（容積率、建ぺい率、高さ制限など）を適用する際に、「全体で一つの敷地」または「一つの建築物」とみなす点にあります。

個々の敷地ごと、建物ごとではクリアがむずかしい制限であっても、全体を一体として計算することで基準を満たせるようにする手法です。
これにより、土地の有効活用と、優れた設計を両立させることが可能になります。

緩和措置を実行するためにある二つの制度

この「制限の緩和」を制度化したものとして、「一団地の総合的設計制度」と「連担建築物設計制度」があります。

「一団地の総合的設計制度」は、複数の建築物を「一団地（一つのグループ）」として、一体的かつ計画的に新規で建設する際に用いられる制度です。
大規模な住宅団地の開発や、複数のオフィスビル、商業施設を組み合わせた複合開発プロジェクトなどで活用されます。

この制度の最大のメリットは、さまざまな建築制限の融通が利くことです。
たとえば、容積率は敷地ごとに上限が決められていますが、一団地認定を受ければ、団地全体の敷地を「一つの敷地」とみなして、団地全体で容積率の上限を計算できます。
これにより、Ａ棟の敷地で使い切れなかった容積率を、Ｂ棟の敷地に「移転」させて、Ｂ棟をより高く、あるいは床面積を広くするといった、メリハリのある設計が可能になります。

ほかにも、道路斜線制限や隣地斜線制限といった高さに関するルールも、個々の建物ごとではなく、団地全体の外周を「一つの敷地」の境界線とみなして適用できますし、団地内に広場や歩行者専用通路といった「公開空地」を十分確保するなど、一定の条件を満たせば、団地内の建物が直接道路に面していなくてもよい、といった「接道義務の特例」を受けられる場合もあります。

また、「一団地認定」が主に「これから新しく建設するケース」で使われるのに対し、「連担建築物設計制度」は「すでに建っている既存の建物」と一体で新たな建設を行う際に使われます。
この制度のポイントも「容積率の移転（合算）」にあります。

たとえば、古いビルのＡ棟の隣接地（Ｂ敷地）を取得して新たにビル（Ｂ棟）を建てるケースで、Ａ棟が現在の基準では容積率を使い切っておらず、「余剰容積」があるとします。
このときに、制度の認定を受けると、Ａ棟のある敷地とＢ敷地を「一つの敷地」とみなすことができ、結果としてＡ棟の「余剰容積」をＢ敷地に「移転」または「合算」させ、Ｂ棟を単独のＢ敷地だけで計算するよりも大きな、延床面積の広い建物として建てることができます。

ただし、注意したいのは、一度認定を受けると、Ａ棟とＢ棟は建築基準法上、同一の建物となり、将来的にＡ棟だけ、あるいはＢ棟だけを勝手に建て替えることは原則としてできなくなります。
建て替えるためには、再度、連担の認定を取り直すか、制度を解除するなどの手続きが必要です。
制度を適用させる際には、建築士などの専門家に相談しながら、準備を進めていきましょう。


※本記事の記載内容は、2025年12月現在の法令・情報等に基づいています。