実家を誰が継ぐ？ 相続トラブルを防ぐ不動産の分割方法と注意点

相続財産に不動産が含まれるケースは非常に多く見受けられます。
しかし、不動産は現金のように簡単に分けることができないため、相続人間で意見が対立し、深刻なトラブルに発展することも少なくありません。
不動産相続を円滑に進めるためには、分割方法の種類とそれぞれの特徴を理解し、家族の状況に応じた適切な方法を選択することが重要です。
今回は、不動産相続における代表的な分割方法と、それぞれの注意点、さらに実際に起こりやすいトラブル事例とその対策について解説します。

不動産はどのように分割できるのか

不動産を相続する際の分割方法には、主に３つの選択肢があります。
１つ目は「現物分割」です。
これは、不動産をそのままの形で分ける方法です。
たとえば、長男が土地Ａを、次男は土地Ｂを取得するというように、各相続人が現物の不動産を分け合います。
手続きが比較的シンプルで、不動産を維持したい相続人がいる場合に適した方法です。
ただし、不動産の評価額がほかの遺産と比べて大きい場合は、分配に偏りが生じやすく、公平性の確保がむずかしくなることがあります。
そのため、不動産を取得する相続人がほかの相続人に対して金銭などで補償をするなど、公平性を保つ工夫が求められます。
なお、代償金の額や支払い方法によっては税務上、贈与とみなされるおそれもあるため、事前に専門家へ確認することが望ましいです。

２つ目は「換価分割」です。
これは、不動産を売却して現金化し、その代金を相続人で分け合う方法です。
現金で分配するため、相続人間で公平に分割しやすく、誰も不動産を必要としない場合には最も合理的な選択肢といえます。
ただし、売却までに時間を要することや、不動産市況により価格が変動するリスクがある点には注意が必要です。
また、譲渡所得税は、被相続人の取得時期や取得費を引き継いで計算されるため、想定外の税負担が生じる可能性もあります。
さらに、思い出の詰まった実家を手放すことに心理的な抵抗を感じる相続人がいる場合、相続人全員の同意を得ることがむずかしいケースもあります。

３つ目は「代償分割」です。
これは、特定の相続人が不動産を取得し、その代わりにほかの相続人へ代償金を支払う方法です。
不動産を維持しながら、相続人間の公平性を保ちやすい点がメリットです。
たとえば、相続人が兄弟２人だけの場合に、長男が2,000万円相当の実家を取得し、次男に1,000万円の代償金を支払うことで、実質的に均等な分割をすることができます。
ただし、この方法を選択するには、不動産を取得する相続人に代償金を準備できる資力が必要です。
代償金の準備が困難な場合には、実行することがむずかしくなります。

不動産相続で生じやすい問題点

不動産は分割が困難な資産であるため、遺産分割協議が長期化する原因となることが少なくありません。
よくあるトラブルの一例として、相続人間で不動産の利用方針が食い違うケースがあげられます。
「自分が住み続けたい」「賃貸して収益を得たい」「売却して現金化したい」など、相続人それぞれの事情や価値観が異なることで、合意形成が難航することがあります。
また、不動産の評価額をめぐる意見の対立も頻繁に見られます。
固定資産税評価額は課税目的、路線価は相続税評価、実勢価格は市場価値を示すなど、それぞれ算定の目的が異なるため、採用する基準によって評価額に大きな差が生じることがあります。
不動産を取得したい相続人は低い評価額を主張し、代償金を受け取る側は高い評価額を主張するなど、利害が対立しやすい点にも注意が必要です。

さらに注意すべきなのが、兄弟姉妹で共有名義にするケースです。
一見すると、公平な方法に見えますが、将来的に売却や利用を行う際には、共有者全員の同意が必要となるため、かえってトラブルの火種となる可能性があります。
共有者の一人が亡くなると、その持分はさらに相続され、権利関係が複雑化することもあります。
こうしたリスクを避けるためには、共有名義ではなく、単独名義での相続や代償分割の活用を検討することが望ましいでしょう。
また、遺言書によって分割方法を明確にしておくことも非常に有効です。
被相続人が生前に意思を示しておくことで、相続人間の対立を未然に防ぐことができます。
自筆証書遺言や公正証書遺言など、法的効力を備えた遺言書を作成しておくとより安心です。

相続に際しては、専門家に早めに相談することも重要なポイントです。
弁護士や税理士、司法書士などの専門家は、公平性と実現可能性の両面から、最適な分割方法をアドバイスしてくれます。
不動産を含む相続は、現金とは異なり分割が複雑で、相続人間の対立を招きやすい性質があります。
現物分割・換価分割・代償分割といった各手法の違いを理解し、家族に合った方法を早めに検討することが、トラブル回避の第一歩となります。
相続開始後に慌てるのではなく、生前から家族で話し合い、準備を進めておくことをおすすめします。
法務と税務の両面から検討するためにも、弁護士や税理士などの専門家に早めに相談しておくと安心です。


※本記事の記載内容は、2025年12月現在の法令・情報等に基づいています。