最近、「親が介護施設に入居する一時金を確保するため、親の自宅を売却したい」あるいは「親がすでに介護施設に入居し、実家が空き家となっているため、売却したい」というニーズが高まっています。「介護施設の入居一時金を確保するための自宅売却」というのは、時間的余裕があまりないことから、不動産業者から見ても、成約する可能性が高いです。 ここで問題なのが、売主（介護施設への入居者である親）の判断能力です。「家族から不動産売却の相談があったものの、肝心の売主本人にお会いしたら、日常会話すらままならない」といった経験が、不動産業者の方ならあるのではないでしょうか。
不動産売買の登記の際、年に1、2回は権利証（現在でいう登記識別情報）を紛失していた…というケースに遭遇します。今回は、不動産業者の方からの問い合わせが多い、権利証紛失の際の手続きと費用について、説明していきます。
「相続登記」とは不動産の名義変更のことをいいます。登記の専門家である司法書士は「相続登記」といいますが、一般的には「名義変更」といったほうが、分かりやすいかもしれません。 死亡した被相続人から相続人へ名義を変えることは、税務申告のようにいつまでにしなければならないというものではありません。しかし、多くの方が相続発生後、すぐに相続登記を行います。これには、それなりの理由があるのです。
父が死亡し、相続人の間で遺産分割協議をしようと試みたものの、兄弟2人のうち1人が行方不明になっており、まったく音信不通の状態です。連絡の取りようもない場合の相続登記はどうしたらよいのでしょうか？
不動産の所有者が亡くなり、相続が開始すると、相続人に不動産の所有権が移転します。不動産の登記（相続登記）は、基本的には義務ではなく、不動産を所有する方が手続きをするかどうかを決めることができます。つまり、相続登記の期限はありません。相続登記をせずに亡くなった方の名義のまま、固定資産税などを支払っている場合もペナルティーはありません。 しかし、不動産は最も高価な財産の一つですから、自分の所有権を主張するためには速やかにご自身の名義に変更をすることが大切です。特に、法定相続分とは異なる相続分を取得した場合、きちんと登記をしていなければ、第三者に所有権を示すことが難しいため、将来的にトラブルの元となる可能性があります。また、不動産売却を行う際、不動産を担保に金融機関から融資を受ける際には、不動産登記が必要です。
動産譲渡・債権譲渡を理解するには、スケジュールや全体像をつかむことが大切です。より具体的なイメージがわくと思いますので、今回は大まかな流れを解説します。
前回、動産登記・債権譲渡制度について解説いたしました。今回は動産登記制度の仕組みについて解説しましょう。ABL（Asset Based Lending）という、動産譲渡・債権譲渡による融資方法です。 例えば、携帯電話を製造して販売する場合を想定してみましょう。まず、携帯電話を製造するために、材料を仕入れなければなりません。材料は、倉庫等に保管されており、倉庫の中にある材料一体が動産担保の対象になります。次に、材料を加工し、携帯電話が完成します。携帯電話が出荷されるまでは、倉庫にありますので、製品そのものが動産担保の対象になります。 そして、携帯電話が売却されると、売主から買主に対する売掛金債権が発生します。この売掛金債権が債権譲渡担保の対象になります。
皆さんの会社が金融機関から融資を受ける際に、無担保で融資を受けることができれば理想ではありますが、金融機関としては、リスクヘッジのために担保を取りたいと考えるのが通常です。例えば、会社が不動産を保有している場合は、不動産を担保に融資を受けることができます。いわゆる抵当権や根抵当権が活用されます。しかし、会社に不動産がない場合、不動産以外に担保を取る方法はないのでしょうか？
新・中間省略登記を用いる場合の最大のリスクは、所有権を取得することができないことです。この点は、これまでも何度か申し上げました。そして、中間者Bが出口Cを探し、第1の売買並びに第2の売買の不動産取引を同時に行う方法、いわゆる、同時決済が当該リスクを防ぐ方法です。 では、同時に不動産取引を行うことができない場合の保全について見ていきましょう。
不動産が、A→B→Cに順次売買された場合に、新・中間省略登記を用いるためには、「第三者のためにする契約」を活用します。実は、もうひとつ手段があります。 それが「地位譲渡契約」を用いる手法です。