親が認知症の場合、不動産売却による所有権移転登記はどうなる？

最近、「親が介護施設に入居する一時金を確保するため、親の自宅を売却したい」あるいは「親がすでに介護施設に入居し、実家が空き家となっているため、売却したい」というニーズが高まっています。

「介護施設の入居一時金を確保するための自宅売却」というのは、時間的余裕があまりないことから、不動産業者から見ても、成約する可能性が高いです。 

ここで問題なのが、売主（介護施設への入居者である親）の判断能力です。

「家族から不動産売却の相談があったものの、肝心の売主本人にお会いしたら、日常会話すらままならない」といった経験が、不動産業者の方ならあるのではないでしょうか。

介護施設に入居される際、すでに認知症などで判断能力が低下してしまっているというケースは珍しくありません。

認知症などで判断能力が低下して法律行為ができなくなった方は、売買契約を行うことができません。

当然、売買による所有権移転登記も行うことができないのです。 

そこで有効なのが「成年後見制度」です。

成年後見制度とは、家庭裁判所に申立を行い、判断能力が低下してしまった方の代わりに、親族あるいは司法書士らの専門家が後見人となって、その方の財産管理などを行う制度です。 

後見人となった親族や司法書士らが家庭裁判所に不動産売却の必要性を申し立てて許可を受ければ、ご本人に代わって売買契約の当事者になることができるのです。

よほどの事情がない限り、売却の必要があれば、裁判所は許可を出してくれます。

ただし、仲介を行う不動産業者が注意すべき点として、売買契約書の条項に「仮に家庭裁判所から売却の許可決定が出なかった場合には、違約金を支払うことなく解約することができる」旨を盛り込んでおきましょう。 

不動産の売却というのはタイミングが重要となります。

しかし、成年後見制度を利用するためには、1～2ヵ月程度かかるものです。さらに不動産売却の許可手続きまで含めたら、プラス1ヵ月かかります。

事前に売主が認知症だと判明したら、早めに成年後見の手続きを始めましょう。 


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