農地を信託財産として家族信託する場合のポイント

郊外の地主さんは、保有資産の中に農地をお持ちの方が多いです。
農地については様々な制約がある中で、家族信託において 
家族に農地の管理や処分を任せたい場合にも注意が必要です。

農地を信託財産とする場合の注意すべきポイントを整理しましょう！

登記簿上の農地（具体的には、地目が「田」や「畑」になっている土地）については、 農業委員会の許可又は届出（市街化調整区域については許可、市街化地域については届出。 以下、「許可等」と言います。）が信託契約の効力要件となっております。





従いまして、農地を信託財産とする信託契約においては、農業委員会の許可等の手続きを 経るまでは、
農地部分についての信託契約が発効していないことになります。


言い換えれば、農地については、農地法の許可等の手続きを条件とする条件付信託契約を
締結することになります（当然、効力が発生していない段階では、信託を原因とする
受託者への所有権移転についてはできません。）。



では、なぜ条件付信託契約にしてまで農地を信託財産に入れる必要があるのでしょうか？
言い換えれば、どのようなケースで、農地の信託が必要なのでしょうか？

典型的な事例としては、次のようなケースが考えられます。
現在の農地所有者が高齢であり、この農地を生前に売却処分や農地転用して自ら宅地開発等を
していきたい計画がある場合に、本人が将来的に認知症等で判断能力を喪失してしまう可能性が
高いと思われるケースです。



このようなケースにおいて、下記（ａ）や（ｂ）のニーズがあれば、成年後見制度に代わる
財産の管理処分手法として『家族信託』を検討して頂く意味は大きいでしょう。


（ａ）成年後見制度の利用を回避したい

本人の生前中に農地の売却や開発を実行したいと考えているうちに本人の判断能力が
低下してしまったとしても、成年後見制度は、家裁への報告や後見監督人等への
報酬発生という精神的・経済的負担が大きいので、できれば生涯にわたって後見制度を
使わずに済ませたいと希望している方は少なくありません。
例えば、本人が元気なうちに農地の売買契約を締結していたが、残代金決済までに
判断応力が低下してしまった場合は、成年後見制度を利用すれば、農業委員会の
許可等の手続きと残代金決済を完遂することは可能です（後見人として取引を
中止すべき特段の事情がなければ）。
しかし、一旦後見制度を利用してしまえば、良くも悪くも生涯にわたり家裁の監督下に
置かれることになりますので、後見人となる家族側としては、なるべく後見制度を
利用したくないご家族が少なくないのが実状です。



（ｂ）成年後見制度のもとでは実行しにくい計画がある

農地についてまだ買い手が見付かっていない段階や開発計画が具体化していない段階で
本人の判断能力が低下してしまうと、売買契約や宅地造成に関する契約の締結段階から
成年後見人が必要になります。
しかし、後見人が農地を売却するにはそれなりの合理的な理由が必要（入所費用・
介護費用の捻出など）となり、後見制度においては、売却計画の遂行ができない可能性も
あります（推定相続人にとってのメリットは、合理的な理由になりません。）。
また、後見人が農地を宅地化する計画も同様の考え方になりますので、
少なくとも被後見人の財産を使って宅地造成することは、なかなか認められるものでは
ありません。

つまり、後見人が就いてしまうと、実行できない計画も多いと言えます。



以上を踏まえまして、農地についての家族信託の導入の是非をご検討頂ければと思います。

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