スルガ銀トラブルを機に地銀のアパート融資が減速危機！

2018年11月16日（金）付の日本経済新聞朝刊の１面記事によりますと、アパートやマンションなど投資用不動産向け融資（アパート融資）が縮小傾向となっているようです。

アパート融資縮小の原因は、東京オリンピック景気を見込んだ需要が一巡したということもありますが、大きなきっかけは、スルガ銀行によるシェアハウスに対する不正融資トラブルの問題と言えるでしょう。 

アパート融資の貸出残高のうち、約65%を地銀が占めているといわれていますが、日本経済新聞が全国の地方銀行に実施した調査結果では、今後も積極的にアパート融資を伸ばす方針の地銀は無かったようです。 

融資にあたって対象不動産の担保価値を保守的に評価するなど、融資の審査基準も厳しくする地銀も多いようで、保有不動産の一部を売却して自己資金を増やす（融資額を下げる）ことを条件にしたり、融資の判断を営業店でなく本部に集約したりする金融機関もあり、地銀によるアパート融資が減速する傾向が顕著なようです。 
メガバンクは、1～2年前からアパート融資への慎重姿勢を強めており、新規融資は減少傾向でしたが、地方銀行の融資も慎重になれば、市場の減速基調は一段と鮮明になると言えます。 


前述のスルガ銀行を巡る投資トラブルでは、シェアハウス（「かぼちゃの馬車」）の所有者から賃貸住宅を一括借上げし、個々の入居者に転貸する「サブリース業者」の経営破たんで問題が顕在化しました。 
これを契機に、国交省は、３万社ともいわれる「サブリース業者」の実態調査を2019年度の早い時期に調査を始めるようです。 
国交省は、「サブリース業者」に関する登録制度を設けていますが、登録は業者側の任意で、消費者を守る仕組みとしては充分な機能を果たしていません。 
登録を義務化するとともに、重要事項の適切な説明や貸主への定期報告などのルール作りが求められています。 


融資する金融機関側とすれば、審査基準・審査体制を再点検とともに、信頼できる「サブリース業者」との提携案件を中心に融資案件の確保を目指すことになるでしょう。 
一方の不動産オーナー・投資家側は、下記の点につき、そのリスク等をきちんと把握した上でアパート経営をすべきです。 

（１）サブリース契約の家賃保証は、景気や近隣相場の動向を踏まえ定期的に見直されるので、
スタート時の一括借上げ賃料から年月を経て大幅に減額される可能性が有る。 

（２）入居者の入れ替わりの際の原状回復費用やリフォーム費用、経年劣化に伴う修繕費、
消耗品の買換え等、表面利回りの計算では明確に出てこないコストが存在し、悪質な業者によっては
過剰計上されるリスクがある。 

（３）表面利回りの計算（賃貸経営の収支シミュレーション）において、借入利率の上昇に伴う
返済額の増額、固定資産税等の増額、オーナー側の所得税・住民税・社会保険料の負担などの
変動要因がどこまで織り込まれているか。