少額から始められる都心の小口不動産投資がアツい！
今、１口の投資額が金500万円や金1,000万円の小口不動産投資が注目されている。
つまり、最低投資額が金500万円や金1,000万円からできる、都心の優良テナントビルを共同所有する投資の仕組みだ。
この投資の仕組みは、「不動産特定共同事業法」という法律に基づき、任意組合を利用した共同出資型の不動産投資で、実際に不動産の持分を取得するもの。
この仕組みは、実際に不動産を取得するので、出資時に「登録免許税」や「不動産取得税」、「登記手続き手数料」が発生すること、また事業運営に関するコストも織り込まれているので、利回りを重視する運用目的ではなく、あくまで将来の相続を見据えた「相続対策」「相続税対策」の選択肢として利用されている。
つまり、最低投資額が金500万円や金1,000万円からできる、都心の優良テナントビルを共同所有する投資の仕組みだ。
この投資の仕組みは、「不動産特定共同事業法」という法律に基づき、任意組合を利用した共同出資型の不動産投資で、実際に不動産の持分を取得するもの。
この仕組みは、実際に不動産を取得するので、出資時に「登録免許税」や「不動産取得税」、「登記手続き手数料」が発生すること、また事業運営に関するコストも織り込まれているので、利回りを重視する運用目的ではなく、あくまで将来の相続を見据えた「相続対策」「相続税対策」の選択肢として利用されている。
小口不動産投資の主なメリットは、次の４つ。
①相続税対策：資産評価の圧縮効果
余剰の現預金を不動産に組み換えることで、相続発生時の相続税の課税対象財産の評価を大幅に圧縮できる。
さらに「小規模宅地の評価減」の適用まで受けられれば、現金で保有する場合に比べ圧縮率は最大89％程度にもなるという。
なお、不動産を活用するこの方策は、相続税対策の常套手段ではあり、小口不動産投資に限らず、賃貸アパート経営や１ルームマンション投資でもこの効果は期待できる。したがって、賃貸アパート経営や１ルームマンション投資にはない下記の②～④のメリットと合わせて、小口不動産投資の大きなメリットと考えるべきである。
②争族対策：複数の子に平等に分割できる
複数の子がいる場合、遺産争いを防ぎ、公平感のある遺産分配を実現しようとすれば、不動産を複数遺す必要が出てくる。
しかも、複数の不動産があっても、各物件の立地や築年数等により、評価額・収益性（利回り）・維持費・管理の手間等がまちまちであり、必ずしも公平・平等な遺産分配ができるとは限らない。
同程度の条件の不動産を複数遺せなければ、場合によっては、子らで不動産を共有相続するという、大変リスクの高い相続の仕方をせざるを得ないかもしれない。
その点、小口不動産投資は、１口の投資単位で同条件の財産を複数の子に渡すことができる点で非常に単純明快な争族対策になる。
③賃貸管理の負担軽減：管理や収益計算の手間がかからない
オーナーによる自主管理の場合、毎月の家賃収入を管理し、時には督促をして家賃が滞納しないように気を配らなければならない。
その点、年２回程度の配当とそれに関して送付してくる計算書をそのまま確定申告に使うだけで済むので管理と確定申告のための計算の負担が軽減される。
この点は、不動産管理会社に管理委託をする場合と同じメリットを得られると言える。
④リスク対策：アパート経営や１ルーム投資等に比べよりリスクが少ない
賃貸アパート経営や１ルームマンション投資のリスクは、１つの物件に対して通常高額な資本を投下しなければならない中で、家賃滞納や空室による収入0（ゼロ）のリスクをオーナーが負わなければならないことが挙げられる。
一方、お手頃な低価格の投資物件は、郊外エリアや駅から遠い立地であったり、あるいは築年数がかなり経過した老朽化物件であることも多く、長期的にみて賃貸経営に適しているかどうか怪しい物件も散見される。
その点、小口不動産投資は、お手頃な低価格の投資額で都心の優良物件の持分を得られるという点でのリスク軽減になるし、また家賃滞納や空室のリスクを織り込んでの年２回の配当になるので、収入が全く0（ゼロ）になるというリスクも回避できる。
上記のようなメリットがあるが、一方で満期前に換価しなければならない場合（中途解約の場合）の口数の売却価格が約束されている訳ではないというリスク・デメリットや運営会社が倒産したり事業運営会社による管理がずさんであるリスク等もあるので、事業モデルについては税務・法務の専門家に相談・確認することは勿論、事業運営会社の信頼性についても、慎重に判断すべきといえる。
もし不動産小口投資先にご興味がある方がいらっしゃいましたら、信頼できる事業運営会社のご案内も可能ですので、お気軽に弊所までご連絡下さいませ！
①相続税対策：資産評価の圧縮効果
余剰の現預金を不動産に組み換えることで、相続発生時の相続税の課税対象財産の評価を大幅に圧縮できる。
さらに「小規模宅地の評価減」の適用まで受けられれば、現金で保有する場合に比べ圧縮率は最大89％程度にもなるという。
なお、不動産を活用するこの方策は、相続税対策の常套手段ではあり、小口不動産投資に限らず、賃貸アパート経営や１ルームマンション投資でもこの効果は期待できる。したがって、賃貸アパート経営や１ルームマンション投資にはない下記の②～④のメリットと合わせて、小口不動産投資の大きなメリットと考えるべきである。
②争族対策：複数の子に平等に分割できる
複数の子がいる場合、遺産争いを防ぎ、公平感のある遺産分配を実現しようとすれば、不動産を複数遺す必要が出てくる。
しかも、複数の不動産があっても、各物件の立地や築年数等により、評価額・収益性（利回り）・維持費・管理の手間等がまちまちであり、必ずしも公平・平等な遺産分配ができるとは限らない。
同程度の条件の不動産を複数遺せなければ、場合によっては、子らで不動産を共有相続するという、大変リスクの高い相続の仕方をせざるを得ないかもしれない。
その点、小口不動産投資は、１口の投資単位で同条件の財産を複数の子に渡すことができる点で非常に単純明快な争族対策になる。
③賃貸管理の負担軽減：管理や収益計算の手間がかからない
オーナーによる自主管理の場合、毎月の家賃収入を管理し、時には督促をして家賃が滞納しないように気を配らなければならない。
その点、年２回程度の配当とそれに関して送付してくる計算書をそのまま確定申告に使うだけで済むので管理と確定申告のための計算の負担が軽減される。
この点は、不動産管理会社に管理委託をする場合と同じメリットを得られると言える。
④リスク対策：アパート経営や１ルーム投資等に比べよりリスクが少ない
賃貸アパート経営や１ルームマンション投資のリスクは、１つの物件に対して通常高額な資本を投下しなければならない中で、家賃滞納や空室による収入0（ゼロ）のリスクをオーナーが負わなければならないことが挙げられる。
一方、お手頃な低価格の投資物件は、郊外エリアや駅から遠い立地であったり、あるいは築年数がかなり経過した老朽化物件であることも多く、長期的にみて賃貸経営に適しているかどうか怪しい物件も散見される。
その点、小口不動産投資は、お手頃な低価格の投資額で都心の優良物件の持分を得られるという点でのリスク軽減になるし、また家賃滞納や空室のリスクを織り込んでの年２回の配当になるので、収入が全く0（ゼロ）になるというリスクも回避できる。
上記のようなメリットがあるが、一方で満期前に換価しなければならない場合（中途解約の場合）の口数の売却価格が約束されている訳ではないというリスク・デメリットや運営会社が倒産したり事業運営会社による管理がずさんであるリスク等もあるので、事業モデルについては税務・法務の専門家に相談・確認することは勿論、事業運営会社の信頼性についても、慎重に判断すべきといえる。
もし不動産小口投資先にご興味がある方がいらっしゃいましたら、信頼できる事業運営会社のご案内も可能ですので、お気軽に弊所までご連絡下さいませ！