“タワマン節税”は終わったのか？

平成29年度税制改正の固定資産税・不動産取得税の改正点として「居住用超高層建築物（タワーマンション）に係る課税の見直し」があります。

つまり、タワーマンションに係る固定資産税等が見直されることになりました。

「“タワマン節税”はもう終わったのか？」について考察します。

★低層階と高層階とは、固定資産税や相続税評価は全く同じだった

通常、マンションを購入すると、所有する床面積に応じた一定の計算に基づき、固定資産税等が課税されます。同じマンション内であれば、1階でも10階でも20階でも50階でも、同じ床面積には同じ税額が課税されるのです。

一方、タワーマンションのような超高層住宅の場合、低層階と高層階とでは市場の売買価格に大きな差があります。価格が倍以上違うケースも珍しくはありません。

相続税における家屋の評価は固定資産税評価額が基準となります。したがって、タワーマンションの低層階でも高層階でも相続税評価額が同程度になってしまうのです。

そこに目を付けた富裕層が、節税対策の一環でタワーマンションの高層階を購入する動きが見られました。低層階よりもずっと高い価格でタワーマンションの高層階を購入・相続し、低層階と同じ評価額に基づいて相続税を納税するという、いわゆる「タワマン節税」が繰り広げられたのです。


★固定資産税・不動産取得税について、評価方法を見直し 

タワマン節税では税務上否認事例が出ていますが、固定資産税評価基準そのものの改訂は即座には難しかったと思われます。平成29年度税制改正では、タワーマンションの階数によって固定資産税等に格差を設けることになりました。

具体的には、高さが60メートルを超える超高層建築物のうち、複数の階に住戸が所在しているものについては、1棟のタワーマンションに係る固定資産税額を按分する基準となる各専有部分の床面積を、階層別専有床面積補正率により補正することにしたのです。

階層別専有床面積補正率とは、階層が1階上がると、税額の按分のベースとなる床面積が約0.26％大きくなるように設定された補正率です。高層階ほど按分の基準となる床面積が増え、固定資産税等も増額します。たとえば、40階であれば、1階に比べて固定資産税が約10％増額することになります。

しかし、今回の改正では、相続税評価の基準となる固定資産税評価自体は変わりませんので、相続税への影響はありません。


★平成30年度から新たに課税されることになるタワーマンションに適用

この改正は平成30年度から新たに課税されることになるタワーマンション（平成29年4月1日より前に売買契約が締結されたものは除く）に適用されます。

平成30年以降の新築・引渡物件であっても、平成29年4月1日より前に売買契約が締結されていれば、そのタワーマンションについては現行法のままになります。



★まとめ・結論★

①今回の税制改正により、2018年からタワーマンションの土地にかかる不動産取得税・固定資産税・都市計画税の各戸への按分割合が変更となり、
今まで均等割りだったものが、高層階へいくほど高い割合になります。
ただし、固定資産税額としては、年間にして、数千円～数万円程度の増税に過ぎないと言えます。

②今回の税制改正では、相続税評価額の見直しはされておらず、まだ相続税に影響がありません。