定期借地権付マンションを購入する際の注意点

一般的な分譲マンションは、区分所有建物（マンションの専有部分）に土地の所有権持分がセットになっていますが、定期借地権付きマンション（いわゆる“定借マンション”）は、土地の所有権持分を保有するのではなく、土地を賃借する形態をとるため、一般的な分譲マンションに比べて物件価格が２割〜３割ほど安くなるメリットがあると言われています。

しかし、“定借マンション”を購入する際には、気を付けるべき注意点があります。

そこで今回は、定期借地権付マンションを購入する際の注意点につき、簡潔にご紹介します。

～定期借地権付マンションを購入する際の注意点～

（１）毎月の維持費（ランニングコスト）が割高

定借マンションは、保有し続ける際に支払うべき毎月の維持費が通常の分譲マンションに比べて割高になる可能性があります。

と言いますのは、一般的な分譲マンションでも定借マンションでも、毎月の管理費及び修繕積立金は同様に発生しますが、それに加えて、定借マンションは土地を借りていることにより土地所有者に対して支払う「地代」が発生します。
そして、この地代は、土地にかかる固定資産税や地価・物価の変動に合わせて定期的に改定（値上げ）されることが一般的です。

さらには、借地契約の期間満了時に解体して更地で返還する際の費用捻出のため、「解体準備金」も積み立てることが一般的です。

したがいまして、マンションの購入価格が安いからと言っても、毎月の維持費の累積額も踏まえ、長期的な視点から物件の価値を見極める必要があると言えます。

（２）期間満了時には更地返却するので保有し続けられない

一般的な定期借地権（一般定期借地権）の契約期間は50年以上となります。

契約期間が満了すると、建物を解体し、土地を更地にして土地所有者（地主）に返却しなければなりません。

したがいまして、自分が亡くなる前に契約期間が満了することになれば、理論上新たな住居を探さなければならないことになりますし、自分が亡くなるまでは契約期間が満了しなくて済んだとしても、長期的にみれば配偶者や子、孫には、不動産資産として遺してあげることが難しくなります。

（３）換価可能な資産としての価値が下がる（売却が困難になり得る）

借地契約の期間満了が近づいてくると、定借マンションとしての価値が下がっていきますし、期間満了が迫っているマンションについては、買い手が付かないリスクもあります。

一般的な分譲マンションは、築年数が経過しても、土地の所有権持分の価値が残りますので、ある程度の資産価値が維持されるのと比較すると、やはり定借マンションは将来リスクがあると言えます。

上記のとおり、定借マンションの購入の際には、特有の注意点・リスクがありますので、それを踏まえて、子に遺さない財産・将来住み替える財産と割り切って購入することが重要だと考えます。

以上、今回は、定期借地権付マンションを購入する際の注意点につき、簡潔にご紹介しました。