アパート経営における認知症対策にはどんな方法がある？
高齢のアパート経営者（アパートオーナー）が認知症や大病になると、賃貸借契約の新規・更新・解除等の契約行為や家賃の管理・督促、修繕・リフォーム工事等、賃貸経営に関する業務に支障が生じるリスクがあります。
したがいまして、アパートオーナーの認知症対策を事前に講じておくことが、長期的に安定的な賃貸経営の継続や万全の財産管理の実現に繋がると言えます。
そこで今回は、高齢のアパート経営者に対する認知症対策を一部ピックアップしてご紹介します。
〜アパート経営における認知症対策の施策〜
（１）家族信託
「家族信託」は、アパート経営における認知症対策として非常に有効な施策の一つです。
例えば、高齢のアパートオーナーを委託者兼受益者、その息子を受託者（＝財産の管理者）として両者間で家族信託の契約（信託契約）を締結します。
そうしておくと、認知症や大病、事故等でアパートオーナーの判断能力が低下した場合でも、信託契約に基づき、受託者が賃貸人としての権利と義務を行使することができますので、賃貸経営が滞ることはなくなります。
つまり、アパートオーナーが元気なうちに、あらかじめ若い子世代に賃貸経営の権限を与え、アパートオーナーが望んでいた方針に従った万全の賃貸経営の実現を目指す方策と言えます。
家族信託は、認知症対策であると同時に、アパート経営をオーナーが元気なうちから子世代に託し、そのノウハウを伝えることができる点において、賃貸経営における円滑な事業承継を実現するための方策であるとも言えます。
(2)サブリース
「サブリース」は、子が設立した同族会社やサブリース業者（一括借上げをする不動産賃貸会社）などにアパート１棟を丸ごと貸す形態のことを指します。
サブリース契約を結ぶことで、アパート賃貸経営の実務（入居者募集・審査、賃貸借契約締結、家賃管理・督促、入居者対応、退去に伴う精算・原状回復など）をサブリース会社（借主兼転貸人）に任せることができます。
したがいまして、サブリース会社（借主兼転貸人）を子が設立した同族会社とすることで、アパートオーナーの負担軽減に繋がるだけでなく、アパートオーナーの判断能力が低下しても、賃貸経営に直接的な支障が生じないことになります。
また、サブリース会社（借主兼転貸人）を外部の不動産事業者にすれば、空室が生じるかどうかに関係なく毎月一定の一括借上げ賃料（各戸から得られる総家賃収入の80〜90%程度）が入るため安定経営が期待できます。
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（３）生前贈与
「生前贈与」は、生前にアパート（建物のみ又は土地・建物）を他者に贈与する方法です。
認知症になる前にアパートを配偶者や子などに贈与することで、賃貸不動産（＝アパート経営事業）を早期に次世代に移譲することができます。
これにより、アパート経営の事業承継ができたことになり、アパートオーナーの判断能力低下後や相続発生後にアパートの経営権を巡って争いが生じるリスクを避けることが可能です。
また、生前贈与により、アパートオーナーの所得税の節税効果や将来の相続税の負担軽減効果が期待できる可能性もあり、税務メリットを享受でき得ると言えます。
しかし、生前贈与を受けた側（受贈者）には、贈与税だけではなく、不動産取得税の納税義務も発生しますので、税負担と節税効果との兼ね合いにつき、あらかじめ専門家に費用対効果等についてきちんと相談・検討した上で実行することが重要です。
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以上、今回はアパート経営における認知症対策を一部ピックアップしてご紹介しました。
これらの方法を利用することで、認知症発症後もアパート経営を円滑に進めることができます。早期に対策を講じておくことが、将来の不安を減らし、賃貸経営の安定化に繋がります。
高齢のアパートオーナーの認知症対策についてお困りの際は、一度当事務所にご相談ください。