「借地権」の家族信託は可能か？

現在、家族信託を検討中の方のなかには、借地権を信託財産とできるのか、気になる方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、借地権の家族信託は可能なのか、言い換えますと、借地権付建物は信託財産に入れることができるのか、について簡単に解説します。

【借地権の家族信託は可能か？】
結論からお伝えすると、借地権の家族信託は可能です。

ただし、貸主たる土地所有者（地主）の承諾が必要になります。

その法的根拠としては、民法第612条において、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と定められているからです。

信託契約に基づき借地権付建物を信託財産とする場合、「信託譲渡」といわれるように、信託も「譲渡」の一形態と考えられますので、この民法の規定の適用を受けることになるのです。

もし賃貸人の承諾を得ずに借地権付建物を受託者に信託譲渡してしまうと（信託登記をして受託者名義に変えてしまうと）、賃貸人との間でトラブルが発生し、最終的には借地契約を解除されてしまうリスクもありますので、注意が必要です。

【地主の承諾に承諾料が必要か】
借地権付建物を家族や第三者に贈与や売買をする場合において、地主に承諾をもらう場合、承諾料（名義書換料）を支払うのが一般的な慣例となっています。

これは、借地権の譲受人が新たに借地権者（借地権付建物の所有者）として権利を持つことになり、長期にわたる土地の使用収益権を得ることについて、以後の地代の支払先となる地主の承諾を得る必要があることによるものだと考えられます。

一方、信託譲渡について地主に承諾をもらう場合、形式的には受託者に借地権付建物の名義が変わりますが、実質的な当該建物のオーナーは変わりません（通常は、委託者＝受益者＝従来の建物所有者となりますので）。

むしろ、家族信託を実行することで、高齢の借地権者が認知症等で判断能力を喪失し、地代の支払いや借地契約の更新、契約内容・諸条件の変更・更改について支障が出ることを防げる効果が見込めます。
長期的な土地の使用収益権を持つ新たな権利者が現れる訳でもありません。
また、地主にご迷惑がかからないようにする意味合いもございますので、借地権者側の都合による一般的な地主の承諾とは意味合いが異なると言えるでしょう。

つまり、借地権者のみならず地主にとっても家族信託の実行はメリットのあるアクションとなりますので、承諾料という概念は発生しないというのが一般的だと考えます。

もちろん、地主と借地権者との関係性などにも左右されますが、家族信託を実行する意図、そのメリットなどを地主側に分かりやすく丁寧にご説明することで（通常は、家族信託を設計・提案する弊所がその部分も担っております）、承諾料は発生させずに、家族信託の信託財産に借地権付建物を入れることの承諾をもらうことができると考えます。

上記を踏まえますと、借地権付建物を信託財産としたい場合は、家族信託に精通した法律専門職に相談することに加えまして、当該法律専門職に借地権者と連携してもらいながら、家族信託の実行前に必ず地主の承諾を得られるようにお話を進めるようにしましょう。

以上、今回は借地権の家族信託は可能なのかについて、簡単に解説しました。
この他にも、家族信託について不明点や懸念点があれば、一度当事務所にご相談ください。

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