新・中間省略登記の最大のリスクは何か？
前回、新・中間省略登記を活用することで、不動産取得税や登録免許税が大幅に削減できることをお伝えしました。今回は、新・中間省略登記のデメリットやリスクについて考えてみたいと思います。
新・中間省略登記の最大のリスクは何か？
これは、所有権を取得できないことです。
例えば、不動産がA→B→Cに順次売買された場合に、第三者のためにする契約を活用し、中間者であるBへの登記を省略してA→Cに直接移転取引を行う場合に、A→Bの決済時には、所有権を留保したまま、売買代金を支払うことになります。
もしAさんが悪い人で、所有権は残ったままだから二重に転売しようと考えるかもしれません。もしそうなれば、売買代金を支払っているにもかかわらず、所有権を取得することができないのです。
これに対しては、次のような対策を考えることができます。
それは、同時決済を行うことです。
もちろん、Cという転売先が見つかっていることが条件にはなりますが、A→Bの売買取引とB→Cの売買取引を同時に行うのです。それにより、所有権留保している時間は、ほぼなくなりますので、通常の取引となんら遜色ありません。
リフォーム会社がよく活用する方法ですが、同時決済が難しい場合は、次のような方法があります。
それは、根抵当権設定の仮登記をしておきます。
リフォームなどの同時決済によるリスク軽減ができない場合は、「保全登記」を利用することが考えられます。AB間の決済を先行して終了しなければならない場合、Bは代金を支払ったにもかかわらず、所有権はAに留保されたままであり、最もリスクの高い状態になってしまいます。その場合、根抵当権設定の仮登記を行い、二重譲渡等のリスクを軽減しておくことができます。
注意点として、「Aの差し押さえ」というリスクは、防ぐことができません。もし売主Aが任意売却等を予定しているのであれば、財務状況も芳しくないと予想されますので、あまり活用は推奨できません。
不動産業のための登記講座
これは、所有権を取得できないことです。
例えば、不動産がA→B→Cに順次売買された場合に、第三者のためにする契約を活用し、中間者であるBへの登記を省略してA→Cに直接移転取引を行う場合に、A→Bの決済時には、所有権を留保したまま、売買代金を支払うことになります。
もしAさんが悪い人で、所有権は残ったままだから二重に転売しようと考えるかもしれません。もしそうなれば、売買代金を支払っているにもかかわらず、所有権を取得することができないのです。
これに対しては、次のような対策を考えることができます。
それは、同時決済を行うことです。
もちろん、Cという転売先が見つかっていることが条件にはなりますが、A→Bの売買取引とB→Cの売買取引を同時に行うのです。それにより、所有権留保している時間は、ほぼなくなりますので、通常の取引となんら遜色ありません。
リフォーム会社がよく活用する方法ですが、同時決済が難しい場合は、次のような方法があります。
それは、根抵当権設定の仮登記をしておきます。
リフォームなどの同時決済によるリスク軽減ができない場合は、「保全登記」を利用することが考えられます。AB間の決済を先行して終了しなければならない場合、Bは代金を支払ったにもかかわらず、所有権はAに留保されたままであり、最もリスクの高い状態になってしまいます。その場合、根抵当権設定の仮登記を行い、二重譲渡等のリスクを軽減しておくことができます。
注意点として、「Aの差し押さえ」というリスクは、防ぐことができません。もし売主Aが任意売却等を予定しているのであれば、財務状況も芳しくないと予想されますので、あまり活用は推奨できません。
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