マンションの相続税評価の改正

令和５年度与党税制改正大綱において、マンションの相続税評価方法の適正化が記載されています。
国税庁の財産評価基本通達に基づく評価方法以外の方法で国税側が課税したケースで昨年４月に最高裁で納税者が敗訴し、それ以降マンションの評価方法について関心が高まっていますが、今後評価額が高まる方向で改正が行われると考えられます。

令和５年度与党税制改正大綱では、以下のように記載されています。

「マンションについては、市場での売買価格と通達に基づく相続税評価額とが大きく乖離しているケースがみられる。現状を放置すれば、マンションの相続税評価額が個別に判断されることもあり、納税者の予見可能性を確保する必要もある。このため、相続税におけるマンションの評価方法については、相続税法の時価主義の下、市場価格との乖離の実態を踏まえ、適正化を検討する。」

そもそも、なぜ一般に使用されている財産評価基本通達による評価額と市場での売買価格が乖離してしまうのでしょうか。
乖離が生じる原因となっている財産評価基本通達の主なルールは以下のとおりです。

・土地の評価計算に使用する路線価自体が時価の８割を目安に設定されている
・建物の評価額は高額に取引される個別事情（例：タワーマンションの高層階物件）等は一切考慮せず一律に固定資産税評価額を使用して評価額を計算する
・賃貸している不動産は将来キャッシュフローの収益性等を一切考慮せず一律に借地権割合、借家権割合を使用して評価額を減額できる

今回、税制改正大綱で改正することが明らかとなったため、マンションについては上記のルールと実際の市場価格の価格の構成要因を調整するような措置が行われると思われます。

財産評価基本通達の改正として行われると考えられますが、今後明らかになり次第、大沢会計事務所通信でお伝えしたいと思います。