不動産小口化商品の相続税評価額について

不動産を小口化して販売している投資商品があります。この商品は実際に取引される価額よりも相続税・贈与税の評価額が低くなる場合が多く、その乖離を利用して相続税・贈与税を少なくすることが可能となっていましたが、令和８年度税制改正でそのスキームが規制されることとなりました。

１．不動産小口化商品とは
高額な都心のオフィスビルやマンションなど特定の不動産をを一口１００万円～１０００万円程度に小口化して販売しているもので、賃料収入等を出資者に分配する商品なのですが、投資商品という側面よりも相続税・贈与税の節税商品として販売されているケースが多かったのではないかと思います。

２．改正前の相続税（贈与税）の評価額
不動産小口化商品についてはその資産の内容は不動産なので、原則通り土地部分については路線価等により評価額を計算、建物部分については固定資産税評価額により計算するため、実際の取引価額よりも低い評価額となるのが通常でした。この取引価額と評価額との乖離を利用して相続税・贈与税を意図的に引き下げることが可能となっていました。

３．今回の改正内容
令和８年度税制改正では、不動産小口化商品についてはその取得時期にかかわらず、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価することとなりました。
令和９年１月１日以後に相続等により取得する財産の評価から適用となります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  　公認会計士・税理士　大沢日出夫
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