不動産貸付が事業的規模かどうかの判定は？

個人が建物、土地等の不動産を貸し付けた場合、不動産所得として所得税が計算されることとなります。
不動産所得は不動産の貸付けが事業として行われているか（事業的規模となっているか）どうかによって、不動産所得を計算する規定が異なります。
不動産貸付が事業として行われているかどうかの判断基準と計算の相違点についてご説明します。

１．事業として行われているかどうかの判断基準

不動産貸付業が事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって実質的に判断することとなっていますが、建物の貸付けについては、以下の形式基準（いわゆる5棟10室基準）があります。

①貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上

②独立家屋の貸付については、おおむね5棟以上


２．所得金額計算の相違点
不動産の貸付けが事業として行われている場合とそれ以外で所得金額の計算が異なるもの主なものは以下のとおりです。

①賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、不動産の貸付けが事業として行われている場合は、その全額を必要経費に算入できますが、事業的規模でない場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額が上限となります。

②賃貸料等の回収不能による貸倒損失については、不動産貸付けが事業として行われている場合は、回収不能となった年分の必要経費となりますが、事業的規模でない場合は、収入に計上した過去の年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をすることとなります（更正の請求）。

③青色申告の事業専従者給与または白色申告の事業専従者控除については、不動産貸付けが事業として行われている場合のみ適用可能です。

➃青色申告特別控除については、不動産貸付けが事業として行われている場合、正規の簿記の原則による記帳を行うなどの一定の要件を満たすことにより最高55万円の控除を受けることができます。更に55万円の青色申告特別控除を受けることができる人が電子帳簿保存またはe-Taxによる電子申告を行っている場合は、65万円の特別控除が適用可能です。事業的規模でない場合の控除額は最高10万円です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　公認会計士・税理士　大沢日出夫
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