過半数の同意があれば分筆可能に！ 共有土地の『分筆登記』とは

所有している土地の一部を売却したり、贈与したりする際には『分筆登記』を行い、複数の土地に分筆する必要があります。
複数の人物が所有している『共有』の土地に対して分筆登記を行う場合は、これまで共有者（所有者）全員の同意が必要でした。
しかし、民法の改正によって、2023年４月１日からは、各共有者の持分の価格に従い、その合計数が過半数になる場合に、分筆登記が認められるようになりました。
共有土地の分筆登記について、全員の同意から過半数の同意に変更された背景や、ルールの変更によるメリットなどについて説明します。

取り扱いづらい共有土地の問題点

登記簿謄本に記載された独立した一つの土地のことを『一筆』と呼び、『分筆』は一筆の土地を分けることを指します。
この分筆を行う際に必要となるのが『分筆登記』です。
2023年４月１日に施行された民法改正により、複数の人物が共同で所有している土地に対して、各共有者の持分の価格に従い、その合計数が過半数になる場合には、分筆登記を行なうことが可能になりました。

一つの土地や家屋などを複数の人物が共同で所有していることを『共有』と呼びます。
そして、それぞれの人物が所有している土地の持ち分のことを『共有持分』といいます。

土地を相続する際に遺産分割協議がまとまらない場合などには、相続人全員が一つの土地を共有して相続することになります。
しかし、これまで共有土地は、売却するために共有者全員の同意が必要なうえに、自由に活用しづらいというデメリットもありました。
そのため、共有土地を売却しようとしても、なかなか同意が得られず、自由に活用できないケースが多く見られました。

また、共有土地は将来的に共有者が増えてしまうという問題も抱えています。
共有持分は、共有者が亡くなると相続人に承継されていくため、共有土地に関わる人数は、年月を重ねるごとにどんどん増えていくことになるからです。
何度も相続が繰り返され、共有者が増えすぎた結果、一部の共有者の所在がわからなくなってしまった共有土地も少なくありません。
この所在が不明な共有者のことを『所在等不明共有者』と呼びます。

これまでは共有者全員の同意がないと土地の分筆が行えなかったため、道路の拡張や施設の建設などを目的とした国や自治体による土地の取得が滞ってしまうなどの問題が起きていました。
そこで、国や自治体による土地の取得を円滑に行うため、分筆登記のルールが新しくなりました。

分筆登記のルール変更で土地の取得を円滑化

以前は共有者全員の同意が必要だった分筆登記ですが、冒頭でも述べたように2023年４月１日からは、共有者の過半数の同意があれば、申請できるようになりました。
たとえば、共有の土地に３人の共有者がいた場合、１人が所在等不明共有者でも、残り２人の共有者の持ち分が過半数であれば、分筆登記ができます。

共有の土地に関しては、これまで『軽微な変更』を行う場合であっても、共有者全員の同意が必要でした。
軽微な変更とは、砂利道のアスファルト舗装や建物の外壁工事など、その土地に対して『著しい変更を伴わないもの』を指します。
2023年４月１日施行の民法改正により、この軽微な変更については、共有者の過半数の同意があれば、行なってもよいことになりました。
そして、改正前は軽微な変更に該当しなかった分筆登記も、今回の改正で軽微な変更に含まれることになりました。
つまり、軽微な変更に含まれたことにより、全員ではなく共有者の持ち分が過半数となる同意を得られた場合、分筆登記ができるようになったということです。

また、所在等不明共有者の共有持分についても、裁判所の決定を受けることで、ほかの共有者が取得できるようになりました。
共有者が裁判所に裁判の申立てを行い、所在等不明共有者が現れなければ、所在等不明共有者の持分が取得できます。
ただし、申立てた共有者は、裁判所が決定する土地の時価相当額の金銭を供託する必要があります。
また、裁判の前に所在等不明共有者が現れて、異議の届出を行えば、申立ては却下されます。

分筆登記が共有者の過半数の同意で可能になったとはいえ、複数の人間が所有権を共有する共有土地はさまざまなトラブルの原因になります。
共有持分の放棄や交換による移転登記などでトラブルが解決する場合もあるので、まずは登記に詳しい専門家に相談してみましょう。


※本記事の記載内容は、2024年８月現在の法令・情報等に基づいています。