不動産登記とは？ 登記できる９つの権利について解説！

不動産の売買や相続の際には不動産登記という手続きが必要です。
不動産登記は不動産の現況と権利を公示するもので、私たちの財産を守るうえで重要な役割を担っています。
不動産登記できる権利はいくつもあり、登記を行う際には個々の権利の違いについて理解しておく必要があります。
今回は不動産登記に関わる権利について解説します。

不動産登記できる９つの権利

不動産にかかわる権利には、『所有権』『地上権』『永小作権』『地役益権』『先取特権』『質権』『抵当権』『賃借権』『採石権』の９種類があります。
売買などによって土地や建物に関するこれらの権利を取得した場合、その旨を登記する必要があります。
まず、それぞれの権利について説明しましょう。

所有権とは、法令の制限内で自由にその所有物の使用、収益および処分をする権利のことです。
たとえば、不動産を購入して所有権を得た場合は、その不動産に関してなんら制約を受けない完全な権利が所有権だということができます。

地上権とは、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利のことです。
地上権が認められている場合、土地の所有者の許諾がなくても、土地の貸し出しや建物の売却、担保の設定が可能です。
これらを行う際に許諾が必要な賃借権とは異なります。

永小作権とは、地主に小作料を支払って他人の土地で耕作または牧畜をする権利のことです。
現在では、あえてこの登記をしなくとも農地の賃貸借で支障がないことから、永小作権を登記する例はほとんどありません。

地益権とは水道管やガス管の埋設する場合など、一定の目的のために他人の土地を使用する権利のことです。

先取特権とは、ほかの債権者よりも優先的に債務者の弁済を受けることができる権利を指します。
先取特権は民法によって定められた権利であり、債権者と債務者の間に契約がなくても一定の条件に該当すれば登記することができます。
一方、抵当権は、債権者と抵当権設定者の契約がなければ登記することはできません。

質権とは、債権者が債務者（または物上保証人）から物を受け取って占有し、債務が弁済されなかったときにはその物を売却して、その売却価額から債権の弁済を受けることができるという担保物権のことです。
質権には抵当権とは異なり留置的効力があり、質権者は質権を設定した不動産を使用して収益を受けることができます。
ここが抵当権との大きな違いです。

抵当権とはいわゆる『担保に入れる』権利です。
たとえば住宅ローンを借りた場合、当該住宅に金融機関が抵当権を設定し、万が一住宅ローンが返済できない場合には、抵当権が行使され不動産を競売にかけて売却代金から回収に充てます。

本来、所有者は抵当権が設定された不動産を自由に使用して収益を受けることができますが、住宅ローンのように金融機関から融資を受けている場合は注意が必要です。
抵当権設定契約書には、不動産を処分する際、抵当権者の承諾を要する旨の条項が入っているのが一般的で、その契約に基づいて不動産の売却には金融機関の承諾が必要となります。

不動産賃借権とは、賃貸借契約に基づき借りた人（賃借人）が土地、建物を使用できる権利（債権）です。
賃借人は契約の範囲で目的物を使用し収益できる一方、貸主に賃料を支払わなければなりません。

採石権とは、他人の土地で岩石や砂利などを採取する権利です。
採石権の存続期間は契約によって定めた20年以内の期間になります。


もし自分で不動産登記をするなら

不動産の売買や相続の際には不動産登記を行い、取得した権利を公示することが必要です。
その手続きは専門家に依頼するのが一般的ですが、自分で行うこともできます。

法務局では登記手続きの概要について電話で案内してくれますので、手続きを始める前に問い合わせをしてもよいでしょう。
また、現在では、不動産登記についてオンラインでも申請が可能です。
登記申請書やその記載例については、法務局のWebサイトからダウンロードすることができます。
記載例にならって必要事項を記入し、印鑑証明書や住民票などの必要書類とともに法務局へ提出します。
書類提出後、不備がなければ法務局で登記が行われ、登記完了証と登記識別情報通知書を受け取れば手続きは完了します。

自身で行うことができるとはいえ、どの権利を設定すべきか分からない時や、登記手続きに不安を感じている場合には司法書士などの専門家へ相談してみましょう。


※本記事の記載内容は、2022年11月現在の法令・情報等に基づいています。