相続税が最大80％減？ 知っておきたい「小規模宅地等の特例」

相続税で特に負担が重くなりがちなのが「土地」の評価です。
都市部の住宅地では、自宅の土地だけで数千万円の評価額になることも珍しくありません。
そのようなときに活用できるのが「小規模宅地等の特例」です。
この制度を使えば、土地の種類や利用状況に応じて、相続税の評価額を抑えることができます。
たとえば、配偶者や同居していた親族が自宅を相続する場合、最大330㎡までの宅地について評価額が80％減額される可能性があります。
ただし、適用には厳格な要件があり、注意すべきポイントもたくさんあります。
今回は、制度の概要と具体的な活用方法について解説します。

「小規模宅地等の特例」の基本をおさらい

「小規模宅地等の特例」とは、相続対象となる宅地のうち一定の「居住用」または「事業用」の土地に限って、評価額を大幅に減額できる仕組みです。
この制度は、相続税の負担によって住居や事業基盤を失うことがないよう、相続人の生活や事業の継続を守る目的で設けられています。

対象となる土地は、主に以下の３種類に分類されます。
（１）「特定居住用宅地等」
被相続人が居住していた自宅の土地が対象です。
配偶者や同居していた親族が相続する場合、最大330㎡までの宅地について、相続税評価額が80％減額されます。
たとえば、相続税評価額が１億円の土地であれば、特例の適用により2,000万円まで相続税評価額を下げることが可能です。
ただし、相続税評価額は、市場価格とは異なり、路線価などをもとに算出されるため、実際の売買価格とは差がある点には注意が必要です。

（２）「特定事業用宅地等」
被相続人が営んでいた事業を引き継ぎ、（もしくは被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業）を相続税の申告期限まで継続して営む親族が対象で、その事業用宅地等について400㎡までの部分について相続税評価額が80％減額されます。
事務所や工場など、貸付事業以外の事業に使用されていた敷地が該当します（賃貸アパートや駐車場などは除かれます）。
事業の継続と、土地を相続税の申告期限まで保有することを条件に、大幅な減額が認められる制度です。

（３）「貸付事業用宅地等」
被相続人または生計を一にする親族が、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業・準事業のために使用していた宅地を指します。
これらの宅地については、相続税の課税価格を計算する際、200㎡までの部分について評価額を50％減額する特例が適用されます。

特例を受けるためには、「相続後も宅地等を居住または事業のために継続して使用すること」が不可欠です。
土地を相続しただけでは足りず、実際にその用途を維持し、相続税の申告期限（相続開始から10カ月以内）まで要件を満たし続ける必要があります。

要件を満たさなければ、特例は適用されず、相続税の負担が大幅に増えるおそれがあります。
たとえば、相続後すぐに土地を売却したり、居住や事業を中止したりした場合、特例の適用が取り消されることもあるため、事前の計画と継続的な管理が重要です。

落とし穴を防ぐには？ 適用要件や注意点

「小規模宅地等の特例」は相続税を大幅に軽減できる強力な制度ですが、適用要件が複雑で、条件を満たさなければ、適用されなくなるというリスクがあります。

配偶者が相続する場合は、原則としてすべての宅地に特例が適用されますが、それ以外の相続人には厳格な要件が課されます。
たとえば、同居していない親族が自宅を相続する場合は、いわゆる「家なき子特例」の適用を検討することになります。
この特例では、相続開始前３年以内に、宅地を相続する親族が自分または配偶者、３親等内の親族が所有する家屋に居住していないことなど、詳細な要件をすべて満たす必要があります。
さらに、過去に自分や配偶者が所有していた住宅に居住していた場合なども、適用可否に影響するため、複数の要件を慎重に確認する必要があります。

貸付事業用宅地については、特に注意が必要です。
事業の実態が伴わない場合、特例は適用されません。
たとえば、被相続人が相続人に事業用不動産を貸していた場合などは、特例対象外になることがあります。
また、2018年の税制改正により、相続開始前３年以内に開始された「貸付事業の用に供された宅地等」で、一定の要件を満たさないものは特例の対象外となりました。

申告手続きでは、相続税の申告期限（相続開始から10カ月）までに申告と要件充足をクリアする必要があるため、早めの準備が重要です。
たとえ特例の適用により相続税が０円になる場合でも、相続税の申告は必須です。
申告時には、遺産分割協議書の写し、相続人全員の印鑑証明書、戸籍謄本などの添付書類が求められます。

土地活用や法人化などで状況が複雑な場合は、事前に専門家へ相談することが不可欠です。
特に、複数の宅地を所有している場合、どの土地にどの特例を適用するかによって、減税効果が大きく変わる可能性があります。

「小規模宅地等の特例」は、相続税対策として非常に有効ですが、適用要件を満たさなければ減額が認められず、結果として本来の税額が課される可能性があります。
相続開始後に慌てないよう、相続人の居住状況や事業承継の方針を事前に確認し、専門家と連携して早めに準備を進めることが重要です。
制度を正しく理解し、適切に活用することで、相続税の負担を大きく抑えることが可能になります。


※本記事の記載内容は、2025年10月現在の法令・情報等に基づいています。