中間省略登記をする場合には根抵当権設定で保全を図る

新・中間省略登記を用いる場合の最大のリスクは、所有権を取得することができないことです。この点は、これまでも何度か申し上げました。そして、中間者Bが出口Cを探し、第1の売買並びに第2の売買の不動産取引を同時に行う方法、いわゆる、同時決済が当該リスクを防ぐ方法です。 

では、同時に不動産取引を行うことができない場合の保全について見ていきましょう。

同時に不動産取引を行うことができない場合に想定されるケースは次のような場合です。 

例えば、A→Bへ売却し、売買代金を受け取ったにも関わらず、Aが別の第三者Xへ二重売買するケースがあります。嘘のような話ですが、可能性は否定できません。 

もちろん、実務上は、司法書士が第1の売買時に登記識別情報や印鑑証明書等を預かります。しかし、不動産取引後に登記識別情報の失効の手続等をされると、登記識別情報は使用できなくなります。 

ちなみに、Aが第三者Xへ二重売買をした場合、第1の買主Bと後から登場する買主Xはどちらが所有権を取得すると思いますか？ 

この場合、判例は、先に登記を備えた者が所有権を取得するとなっています。つまり、後から登場したXであっても、先に登記を備えればXの所有権になります。 

それを防ぐために、根抵当権設定を活用した保全登記を行います。 この場合の根抵当権は、売買代金の返還請求権を保全するための、根抵当権設定仮登記です。ポイントは、「本登記」ではなく「仮登記」という点です。 

所有権移転仮登記でも構いませんし、根抵当権設定本登記でも構いません。ただし、前者の場合は、固定資産税評価額の1％が印紙で発生し、根抵当権の本登記は、債権額の0.4％も印紙代が発生します。根抵当権仮登記の場合は、不動産1個につき、1000円で済みます。この点も流通税を削減しつつ、保全を図ることができます。 

この手法をおすすめするのは、リフォーム会社です。例えば、不動産を購入後、リフォームして転売する場合がありますが、同時決済が難しい場合は、保全登記を行い、二重売買を防ぐことも可能です。 


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