「買った土地の面積が登記記録より少ない」

土地家屋調査士の横田です。

Ｑuestion

私は、不動産業者の仲介で土地（２２０平方メートル）を購入しました。

購入する土地には境界杭が入っていたので、
実測をせず登記簿面積による土地売買契約をしました。

ところが家を建てる段階になり、建築業者から約２０平方メートル少ないと言われました。

私は土地の面積というものは、登記簿面積とそんなに違わないと思っていたのですが、
今から一部返金の請求はできるでしょうか？

また、固定資産税額にも影響すると聞きましたので、
今後のためにも登記簿の面積を実際の面積に訂正しておきたいのですが、
どうすれば良いのでしょうか？

Ａnswer

まず、購入代金の件ですが、今回は登記簿面積での売買契約を締結したので、
後から面積が少なかったからと言って購入代金の一部返還請求はできないと考えられます。

瑕疵担保特約等で、減歩の場合の取扱など別規定が謳ってあれば何か方法があるかもしれませんが、
やはり実測での売買がベストの選択だったと思います。

次に、土地の面積についてですが、
境界杭が入っているからといって、登記簿面積と実際の面積が一致しているとは限りません。

むしろ誤差も含めて多少の違いがあることが多いようです。

面積の違いが起きる原因は、次のようなことが考えられます。

１．元々の面積が違っていた。
　　測量技術が稚拙であったり、税を少なくするため意図的に少ない面積になるように
　　測量をしていた時代の面積がそのまま現在に踏襲されて登記されているような場合。
　　法務局では、地図に準ずる図面（公図）のみにより処理されている土地

２．平成１７年の不動産登記法改正前に分筆登記した際に、
　　残地求積の扱いとして公簿面積から差し引き計算で表示された残地側の土地の場合。
　　これも上記１のような土地を分筆した際によくある事例です。

３．古い分筆等による土地の場合。
　　昭和３０～４０年代に開発した古い団地には、地積測量図がなかったり、
　　あっても現地復元性の乏しい地積測量図である場合が多いようです。
　（三斜求積で辺長の記載がないような図面）

４．境界石が移動した。
　　移動する原因としては、道路工事などの公共工事や、ブロック塀の基礎工事などを行う際に、
　　施工上邪魔になる境界標を抜いて、元の位置に正しく戻さなかった場合、
　　あるいは何らかの目的で意図的に移動したような場合等いろいろなことが考えられます。

上記以外にも国土調査の実施時期による精度誤差など面積が違う原因は数多く考えられますが
専門性が高くなりますのでこのぐらいで留めておきたいと思います。

平成１７年の不動産登記法改正により、
世界測地系座標による土地の位置づけ（現地復元性の向上）や、
分筆登記する際には全部の土地を求積することが義務づけられ残地求積の弊害はなくなりました。

いずれにしても大ざっぱな測量ではなく、今回のような事例を解決するには
土地境界確定図の作成と土地地積更正登記を申請する必要があります。

今日も最後までお読みいただき、ありがとうございました！！

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土地家屋調査士法人　共立測量登記事務所　

代表　横田教和