エアコン室外機や雨樋…「軽微な越境」が引き渡し延期を招く理由と事前対策
いつも大変お世話になっております。
共立パートナーズの藤谷です。
今回は、決済直前に問題となりやすい越境の典型例と、
媒介受任・契約前の段階で押さえておきたい事前チェックポイントをご紹介します。
売買契約も無事に締結し、「あとは決済日を迎えるだけ」というタイミングで、思わぬ問題が発覚することがあります。
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「隣家のエアコン室外機が数センチ越境している…」 「屋根の雨樋が境界線を越えていると買主側から指摘が入った…」 |
このような経験はございませんか？
一見すると軽微に思える越境でも、発見が決済直前になるほど対応に十分な時間を確保できず、解決が難航することがあります。
場合によっては、融資実行への影響や引き渡し期日の延期につながる可能性もあります。
01｜なぜ「軽微な越境」が問題になるのか？
ブロック塀の基礎や雨樋、室外機など、日常では見過ごされがちな越境であっても、不動産取引では次のようなリスクがあります。
■ 買主・金融機関からの是正・覚書要求
住宅ローンや事業資金の融資実行にあたり、境界確認書や「越境に関する覚書」の提出を求められる場合があります。
■ 隣地所有者との交渉難航
決済間際になって突然「覚書に署名・押印してほしい」「越境物を撤去してほしい」と持ちかけると、隣地所有者が警戒し、合意形成や書類の取り交わしに時間を要することがあります。
02｜注意したい越境の典型例4選
現場の測量・調査において、特に後から問題になりやすいのは次の4つです。
| ① エアコン室外機・給湯器
狭小地の戸建てなどで見られるケースです。本体だけでなく、据付台や配管カバーなどの一部が境界線を越えている場合もあります。 |
| ② 屋根の軒・雨樋・破風板
上空の越境は地上からの目視だけでは判断しにくく、測量によって初めて位置関係が明らかになることがあります。 |
| ③ ブロック塀の基礎・控え壁
地上のブロック部分が敷地内に収まっていても、コンクリート基礎が隣地側に張り出している場合があります。地中部分は外観だけでは確認できないことにも注意が必要です。 |
| ④ 樹木の枝・根・フェンスの傾き
樹木の成長やフェンスの経年劣化による傾斜、擁壁の水抜きパイプの突出なども、越境として指摘されることがあります。 |
03｜契約前に確認したいチェックポイント
売買契約の前、できれば物件調査・査定の段階で、次のポイントを確認しておくことをおすすめします。
✓ 境界標だけでなく、上空の構造物も確認する
境界標の位置だけでなく、建物の軒や雨樋などが境界線を越えていないか確認しましょう。
✓ 給湯器・室外機の設置位置を確認する
設備本体だけでなく、据付台や配管などの付属部分にも注意が必要です。
✓ ブロック塀の所有関係を確認する
自社物件側・隣地側のどちらの所有物なのか、共有なのかを確認し、控え壁や基礎の位置にも注意しましょう。
✓ 越境が見つかった場合の対応を早めに検討する
越境物の撤去が難しい場合には、現況の取り扱いや将来の建て替え時の解消などについて、隣地所有者と覚書を取り交わす方法も考えられます。
| ポイント 現地での目視確認は、あくまで問題の早期発見を目的とするものです。正確な境界位置や越境の有無については、必要に応じて専門家による測量・確認を行うことが重要です。 |
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