自宅の買い替えや譲渡で損失が出た場合の特例　損失額は3年間にわたり繰り越せる!?

特例を受けるためには、必ず確定申告が必要になります。

要件には詳細な規定がありますが、事案によっては複数の特例要件に該当する場合があります。

どの特例を受ければもっともメリットがあるのかは、慎重に検討する必要があるでしょう。

【自宅譲渡の特例を検討する際に押さえておくべき基本事項】

「自宅」とは、自分が住んでいた家屋または家屋の敷地を指し、敷地は家屋とともに譲渡した場合が特例の対象となります。

住まなくなってから3年目の年の12月31日までに譲渡した家屋または家屋の敷地も、「自宅」として特例の対象となります。

特例が受けられないケースとして、以下のような例が挙げられます。

・譲渡する相手が、親子や夫婦、生計を一にする親族などの特殊な関係者の場合
・譲渡した年の前年及び前々年に、自宅の譲渡に関する特例を受けたことがある場合

譲渡所得がマイナスになった場合、譲渡損は他の土地や建物等の譲渡益と相殺することはできますが、給与等の他の所得から差し引くことはできません。

では実際に、自宅を譲渡して損失が出た場合に、どのような要件で特例が適用されるかをみていきます。


１．住宅ローンが残っている自宅を譲渡した場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

次の要件を満たす場合は、その損失額（譲渡資産の住宅ローン残高が譲渡価額を超える金額を限度）を、その年の他の所得から差引けます。

また、引ききれなかった損失額は一定の要件のもと、翌年以降3年間にわたり繰り越せます。

・譲渡した自宅が、譲渡した年の1月1日において所有期間が５年超であること
・譲渡契約の前日において、譲渡した自宅の住宅ローンの残高があること
・損失の繰越控除を受けようとする年の合計所得金額が3,000万円以下であること
・譲渡の年もしくは前年以前３年内に居住用財産の課税の特例を受けたことがないこと


２．自宅を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

次の要件を満たす場合は、その損失額をその年の他の所得から差引けます。また、引ききれなかった損失額は一定の要件のもと、翌年以降3年間にわたり繰り越せます。

・譲渡した自宅が、譲渡した年の1月1日において所有期間が５年超であること
・買換えた自宅について、その譲渡の前年から翌年末までに取得し居住すること
・その年12月31日において、買換えた自宅の住宅ローンがあること
・損失の繰越控除を受けようとする年の合計所得金額が3,000万円以下であること
・譲渡の年もしくは前年以前３年内に居住用財産の課税の特例を受けたことがないこと


住宅ローン控除との併用適用について

前回の記事で、自宅の譲渡益に関する特例を受ける場合は、住宅ローン控除を受けられない旨を紹介しましたが、譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例を受ける場合は、住宅ローン控除を併用して受けられます。

詳しいことは、会計事務所にお問い合わせください。


経営に通じる税務・会計